| 摘要：房地產(chǎn)估價要求估價人員掌握充分的信息，以準(zhǔn)確模擬市場參與者的思維和行為。但該項工作也是目前估價行業(yè)的短板，制約了估價工作專業(yè)性的提升。針對該問題，本文提出估價相關(guān)信息這一概念，剖析了挖掘估價相關(guān)信息的必要性，介紹了四個有代表性的挖掘?qū)嵗倪^程和啟示，并分析其難點所在，最后提出對于挖掘估價相關(guān)信息的建議，其中著重強調(diào)了行業(yè)協(xié)會構(gòu)建機(jī)制的必要性。
關(guān)鍵詞：估價行業(yè)；相關(guān)信息；挖掘；專業(yè)性
房地產(chǎn)估價師考試教材對于房地產(chǎn)估價內(nèi)涵有一段經(jīng)典闡釋：“房地產(chǎn)估價應(yīng)該是估價師模擬大多數(shù)市場參與者的定價思維和行為，在充分認(rèn)識房地產(chǎn)價格形成機(jī)制和過程，深入調(diào)查房地產(chǎn)市場行情的基礎(chǔ)上，通過科學(xué)的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值解釋出來。”[1]這就要求估價人員必須充分了解反映市場參與者的定價思維和行為的信息。
筆者將市場參與者在選擇、比較、交易、使用、評論、反饋等過程中產(chǎn)生的，反映其定價思維和行為的文字、語言及心理活動等形式的信息定義為估價相關(guān)信息；將估價人員搜尋提煉估價相關(guān)信息的過程定義為挖掘估價相關(guān)信息。
（一）是房地產(chǎn)估價的內(nèi)在要求
教材對于“定價”還有表述：“估價師在具體模擬房地產(chǎn)市場給某個估價對象“定價”時，應(yīng)考慮該估價對象的潛在客戶群是如何思考和分析其價格的，即要模擬該估價對象的潛在客戶群的思維進(jìn)行估價，避免以自己的偏好來判斷，更不應(yīng)該把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。”[1]這表明房地產(chǎn)估價不僅僅是得出一個價格，更重要的是準(zhǔn)確模擬房地產(chǎn)市場的真實情況，事實上很多估價理論的突破正是源于更好地擬合實際，例如收益法的持有加轉(zhuǎn)售模式[2-3]。
估價行業(yè)屬于知識型行業(yè)，行業(yè)性質(zhì)決定了估價行業(yè)的專業(yè)性體現(xiàn)在對于房地產(chǎn)的了解程度上，即估價人員應(yīng)該掌握比其他人更豐富的房地產(chǎn)信息。實際中關(guān)于房地產(chǎn)的信息分布非常分散，使用者、相關(guān)行業(yè)都掌握一些獨特的信息，導(dǎo)致估價人員面臨信息不對稱問題[4] 。不能否認(rèn)估價人員的智慧和努力，但畢竟不是親自交易、使用，不可能憑空就完全了解各種房地產(chǎn)的影響因素。因此估價人員必須通過挖掘掌握足夠的估價相關(guān)信息，才能準(zhǔn)確地模擬潛在客戶群的思維。
（二）是房地產(chǎn)估價行業(yè)的短板所在
雖然部分估價師通過深入研究，較好地模擬實際，解決了疑難問題，取得了很好的效果[5-6]。但總體而言，挖掘估價相關(guān)信息是目前估價行業(yè)實際工作中的短板所在，具體表現(xiàn)為：第一，多數(shù)估價人員還是側(cè)重于價格和屬性，對估價相關(guān)信息的挖掘的意識不足。部分估價人員還習(xí)慣以專家自居，對相關(guān)方提供的信息有排斥感。第二，很多估價機(jī)構(gòu)對該項工作重視程度不夠，缺乏組織和規(guī)范。第三，基本上出于各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，缺乏行業(yè)層面的信息整合。
這導(dǎo)致即使是工作多年的估價人員，在房地產(chǎn)信息方面也并無明顯優(yōu)勢可言，這也是造成很多估價報告分析不夠全面、參數(shù)取值缺少充分依據(jù)、對現(xiàn)實解釋力不佳等不足的根源。除了體現(xiàn)在報告水平外，估價人員在與相關(guān)方的接觸中也經(jīng)常會暴露信息上的短板，極大地影響了相關(guān)方對估價專業(yè)性、科學(xué)性和權(quán)威性的認(rèn)可。在一次去法院取資料時，筆者旁聽到法官與另一家估價機(jī)構(gòu)的對話“被告在所在行業(yè)干了二十多年，了解的信息比你們多得多，他提出的證據(jù)我一個外行人都覺得比你們的報告有說服力……”。這讓筆者不禁自問，如果自己遇見這種情況是否能通過專業(yè)意見說服當(dāng)事人，從而體現(xiàn)行業(yè)的尊嚴(yán)與價值呢？
有估價師撰文介紹國外的先進(jìn)理念[7]，很有啟發(fā)意義。但筆者認(rèn)為其最重要的啟示也是在于更好地模擬市場、貼近事實，筆者在看到文章以前根據(jù)實際經(jīng)驗也有過類似的想法，所以每個估價師只要仔細(xì)觀察、認(rèn)真思考也可以做到這一點。
（三）是房地產(chǎn)估價行業(yè)專業(yè)性所在
未來市場的主導(dǎo)力量將越來越強，一個行業(yè)必須有其獨特的行業(yè)價值才能生存發(fā)展。隨著大數(shù)據(jù)等技術(shù)的發(fā)展，估價行業(yè)目前“提供單一價格”的商業(yè)模式將受到其它相關(guān)行業(yè)的強大沖擊。例如已有經(jīng)紀(jì)網(wǎng)站開發(fā)出自己的評估系統(tǒng)，部分地區(qū)法院也采用自動評估系統(tǒng)代替估價師進(jìn)行評估。
與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相比，估價行業(yè)在數(shù)據(jù)的豐富程度和獲取數(shù)據(jù)的成本上注定處于劣勢。因此，估價行業(yè)必須在深度上做文章，提供其他行業(yè)無法提供的專業(yè)意見。與其他相關(guān)行業(yè)相比，估價行業(yè)的優(yōu)勢在于具有一套完整的理論體系。但目前由于深入分析不足，還有很多實際中問題現(xiàn)有理論無法很好解決，有時甚至只能以藝術(shù)性為托詞。但筆者認(rèn)為這應(yīng)不是科學(xué)量化不足的擋箭牌。如果能搜集足夠的估價相關(guān)信息并進(jìn)行深入分析，即使是靈光一現(xiàn)的“藝術(shù)”也能從中提煉出來可以推而廣之的科學(xué)規(guī)律。
麥肯錫等咨詢公司的發(fā)展與變革，對估價行業(yè)是一個很好的借鑒。它們通過分析典型案例總結(jié)出形成一套完善的企業(yè)經(jīng)營管理知識體系，因而一度成為企業(yè)競相重金聘請的顧問。但隨著管理咨詢知識的普及及行業(yè)知識越來越多，咨詢公司的信息優(yōu)勢越來越小，被戲稱為“一個剛畢業(yè)的大學(xué)生憑借網(wǎng)上搜索以及水平稍高的前輩的言傳身教，然后做出一套方案給資深的企業(yè)家或管理層看”。面對顛覆性挑戰(zhàn)，咨詢公司開始與客戶合作進(jìn)行更深入案例研究。受此啟發(fā)，筆者認(rèn)為估價行業(yè)未來的行業(yè)價值在于，通過收集豐富的估價相關(guān)信息并對其進(jìn)行深入分析，形成一套能夠準(zhǔn)確模擬房地產(chǎn)價格形成的機(jī)制和過程的知識體系，達(dá)到比當(dāng)事人還了解自己的房地產(chǎn)的程度，提出令當(dāng)事人折服的專業(yè)意見。
此外，人工智能在估價領(lǐng)域的應(yīng)用成為必然趨勢，但要充分發(fā)揮其優(yōu)越性必須經(jīng)過足夠素材的訓(xùn)練[8]。通過挖掘分析估價相關(guān)信息得到的信息和知識，是訓(xùn)練人工智能必需的素材，因此挖掘估價相關(guān)信息也在很大程度上決定了未來人工智能在估價領(lǐng)域應(yīng)用的效果。
筆者從業(yè)以來既經(jīng)歷過掌握信息不如當(dāng)事人的尷尬，也體驗過因挖掘信息充分而獲得當(dāng)事人認(rèn)可的成就感，因而對挖掘估價相關(guān)信息的重要性有比較深的體會。下面介紹三個筆者認(rèn)為比較有參考價值的挖掘?qū)嵗木唧w情況。
案例一：
在某司法鑒定項目中，估價對象為一幢六層商住綜合樓。在該項目完成后，拍賣公司曾聯(lián)系筆者詢問關(guān)于估價報告的問題，筆者借機(jī)和其建立聯(lián)系，了解該項目后續(xù)進(jìn)展，以期提高評估精度。筆者跟蹤了一年半，先后三次與拍賣公司聯(lián)系。以下是拍賣公司在第二次拍賣流拍后提供給筆者的流拍原因分析：
1、此次拍賣保留價雖然較第一次保留價下調(diào)了18%，但因客戶需要承擔(dān)過戶稅費、拍賣傭金等交易成本，使得拍賣標(biāo)的依然沒有價格優(yōu)勢。
2、標(biāo)的原業(yè)主在標(biāo)的物后部加蓋房屋并與拍賣標(biāo)的連接在一起，此擴(kuò)建部分不在拍賣標(biāo)的范圍，但又共用樓梯間，共墻等，將會涉及產(chǎn)權(quán)問題，存在較多不確定因素，為標(biāo)的物移交和使用留下隱患，降低了競買人的購買欲望。
3、標(biāo)的物現(xiàn)已閑置，裝修已嚴(yán)重?fù)p壞，現(xiàn)有格局不能達(dá)到“最高最佳使用原則”。若想標(biāo)的物得以最佳利用，拍賣成交后，買受人需進(jìn)行大面積改建、裝修，后期投入較大。因此原有裝修不但不能表現(xiàn)價值，反而要拆除還會增加人工費用，不利于拍賣成交。
4、標(biāo)的物存在出租、抵押等限制性權(quán)利，對拍賣成交有負(fù)面影響。據(jù)了解，拍賣標(biāo)的物已出租經(jīng)營餐館，租賃期為5年，現(xiàn)已使用1年，因存在租賃關(guān)系又涉及銀行抵押貸款，會影響到標(biāo)的物的交付或標(biāo)的物的正常使用。
5、拍賣標(biāo)的招商工作難度較大。拍賣標(biāo)的為整棟六層商住綜合樓，建筑面積較大，又因原業(yè)主加建房屋，還存在另需購進(jìn)一部分的可能，標(biāo)的體量大，后期投入大，需要買方有雄厚的資金實力，這樣的客戶比較稀缺，招商工作有一定難度。
筆者認(rèn)為該分析在很大程度上反映了市場對估價對象的判斷，對估價人員有較強的參考價值。該分析啟示有：第一，估價人員應(yīng)保持對估價和市場的敬畏。估價結(jié)果是事關(guān)當(dāng)事人利益的專業(yè)意見而不是冷冰冰的一個數(shù)字，估價人員應(yīng)總結(jié)反思估價結(jié)果與實際成交價的差距，不斷提高估價技能；第二，估價理論實際的模擬情況總體較好，例如該分析的最高最佳利用分析與估價報告非常吻合，但也還有一些因素，例如他項權(quán)利等因素在實際中存在微妙影響，故還可以百尺竿頭更進(jìn)一步；第三，他山之石可以攻玉，估價人員不應(yīng)閉門造車而要博采眾長，吸取相關(guān)行業(yè)的長處為己所用。
未完待續(xù)。 |
